Opterećenja i nenamjenski interesi u nekretninama

Vlasništvo je pravni pojam koji osobi daje i štiti ekskluzivno pravo posjedovanja, posjedovanja, korištenja i raspolaganja stvarima. Pojam svojstvo ne sugerira fizički predmet, ali opisuje pravni odnos osobe prema nekoj stvari.

Real Estate Real Estate se sastoji od zemljišta, stanara i nasljeđa. Zemlje se odnose na tlo, zrak iznad, područje ispod zemljine površine i sve što se na njemu podiže. Tenementi uključuju zemlje i određena nematerijalna prava koja se odnose na zemlje. Hereditamenti obuhvaćaju sve opipljive ili nematerijalne udjele u nekretninama, uključujući zemljišta i stanarine, koje se mogu naslijediti. (Za više, pročitajte 5 pogrešaka koje investitori u nekretnine trebaju izbjegavati .)

TUTORIJAL: Istraživanje investicija u nekretnine

Kamata Kamata opisuje svako pravo, zahtjev ili povlasticu koju pojedinac ima prema stvarnoj imovini. Zakon priznaje različite vrste interesa na nekretninama. Nesposobni interes za zemljište je pravo jedne osobe da koristi ili ograniči upotrebu zemljišta koje pripada drugoj osobi.

Nesposobni interesi ne predstavljaju vlasništvo nad samim zemljištem: vlasnici nesposobnog udjela u nekretninama nemaju pravo vlasništva, a vlasnik zemljišta i dalje uživa puna prava vlasništva, pod bilo kakvim teretom.

Opterećenje je teret, zahtjev ili naknada na nekretninama koja može utjecati na kvalitetu prava vlasništva i vrijednosti i / ili upotrebe nekretnine. Optužbe mogu predstavljati nenasečne interese u nekretninama. Primjeri opterećenja uključuju založne prava, prisvajanja, služnosti, zakupe, restriktivne i zaštitne zaveze. Ovaj će članak pružiti uvod u terete i nesposobne udjele u nekretninama.

Interesi koji nisu u posjedu zemljišta Nepristrasni interesi zemljišta su pravo korištenja ili ograničavanje uporabe zemljišta druge osobe. Iako imatelj nenamjenskog interesa ima određena i jasna prava u vezi s korištenjem nekretnine, on ili ona nema pravo vlasništva.

Nesposobni interesi mogu se stvoriti ili sporazumom dviju strana, naime vlasnika imovine i osobe koja želi steći neprisutni interes; ili putem sudskog naloga. Na primjer, savezno porezno založno pravo može se podnijeti sudu u županiji u kojoj se nalazi nekretnina delinkventnih poreznih obveznika. S druge strane, zakup se može dobrovoljno sklopiti sporazumom dviju strana.

Tereti Opterećenje je sve što može umanjiti vrijednost ili korištenje i uživanje imovine, kao što je založno pravo ili ograničavajući sporazum. Budući da tereti mogu štetno utjecati na vrijednost zemljišta ili korištenje, svatko tko je uključen u transakciju nekretnina mora biti svjestan postojanja opterećenja na imovini koja se prenosi.

Odvjetnik obično traži pretragu naslova i formira mišljenje o naslovu, pri čemu će biti navedene sve opterećenja otkrivena tijekom pretraživanja. Opterećenje neće spriječiti prijenos naslova u transakciji s nekretninama; prije, naslov će proći s bilo kakvim teretima. Drugim riječima, na teret imanja ostaje teret ili "radi sa zemljom" sve dok nije zadovoljan, čak i kada se vlasništvo prenese na novog vlasnika.
(Da biste saznali više, pogledajte kućne kupce pažnje! Zašto vam je potreban odvjetnik.)

Postoji mnogo oblika opterećenja, uključujući:

služnosti
Uslužni služba je neosnovanjsko pravo korištenja zemljišta druge osobe na ograničen način koji ne predstavlja potpuno vlasništvo. Osoba ili pravna osoba koja ima koristi od služnosti ima nesposobni interes (pravo korištenja imovine, ali ne i posjedovanje) na zemlji druge osobe; vlasnik imovine opterećen je službom. Uobičajene služnosti uključuju prava na put, odvodne jarke, komunalne vodove i služnosti osudom (Eminentna domena).

encroachments
Enroachment je poboljšanje koje se proteže izvan granice granice vlasnika imovine i "upada" u susjedni entitet. Primjeri napada uključuju izgradnju ili previsoki nadstrešnice, gospodarske zgrade, ograde, prilaze i šetnice. Enkroachments mogu dati naslov obema uključenim nekretninama nemjerljivim: posjedni posjed nema pravo vlasništva nad svim zemljištem na kojem su izvršena poboljšanja, dok posećeni posjed nema korištenje cijelog zemljišta.

najmovi
Zakup je ugovor između vlasnika nekretnine (najmodavca) i osobe ili subjekta koji želi unajmiti nekretninu (najmoprimac). Prema zakupu, zakupnik pristaje omogućiti najmoprimcu da zauzme i koristi nekretninu u zamjenu za vrijednu naknadu (najam).

U zakupu se obično navodi trajanje ugovora, bilo kakvi uvjeti za produljenje ugovora, te iznos i učestalost najamnine koja će se plaćati. Iako najmoprimac posjeduje nekretninu, najmodavac ostaje vlasnik i zadržava pravo vlasništva nad nekretninom.

hipoteke
Založno pravo je pravo predviđeno zakonom kojim se vjerovnicima osiguravaju dugovi koji im zbog toga nastaju prodajom imovine koja pripada dužniku. Imovina djeluje kao osiguranje, a u slučaju prenosa imovine, prihod od prodaje može se upotrijebiti za plaćanje duga i založno založno pravo. Uobičajena založna prava uključuju porez na nekretnine i založno pravo, založno pravo mehanizacije, založne odluke i savezno porezno založno pravo.

Lis Pendens
A lis pendens je obavijest o tijeku parnice koja obavještava sve zainteresirane strane da je pokrenuta pravna radnja koja utječe na vlasništvo nad određenom nekretninom. Lis pendens, koji se može podnijeti bilo državnom ili saveznom sudu, obično uključuje vlasništvo nad nekretninom ili traženi vlasnički udio u imovini.

Budući da se parnična prava podižu protiv nekretnina, svaka osoba na koju se prenese imovina bit će vezana ishodom tužbe u postupku.

Zaštitni ili ograničavajući savezi
Zaštitni ili ograničavajući sporazum je uvjet izvršenja koji se pojavljuje kao klauzula u djelu koje ograničava način na koji se stvarna imovina može koristiti. Ovi savezi opterećuju vlasnike imovine da ih obavljaju ili ne obavljaju na određeni način.

Primjeri zaštitnih ili restriktivnih zaveza uključuju ograničenja za minimalne kvadratne snimke u novoj zgradi, arhitektonski dizajn, zastoj i sporednu crtu s prometnica ili susjednih imanja i boju vanjske kuće. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte Držanje naslova na nekretninama.)

Dno crta Nepokretni interes za nekretninu je pravo korištenja ili ograničavanje uporabe nekretnina druge osobe. U nekim slučajevima neosnovani interes proizlazi iz dobrovoljnog ugovora sklopljenog između dviju strana, kao u slučaju ugovora o zakupu. U drugim slučajevima, nenamjenski interes pojavljuje se zbog sudskog naloga, kao što je založno pravo nad imovinom.

Kada razmišljate o kupovini nekretnine, važno je izvršiti pretragu naslova kako biste utvrdili postoje li nedostaci u naslovu koji bi mogli utjecati na uporabu nekretnine. Kvalificirani odvjetnik može izvršiti pretragu naslova kako bi otkrio bilo kakvo založno pravo ili opterećenje protiv imovine. Mnoge nekretnine se prodaju "podložne svim založnim pravima i teretima", što znači da se imovina može opterećivati, a kupcu je u najboljem interesu otkriti bilo kakvo opterećenje prije donošenja bilo kakvih konačnih odluka.

Dokument o općem jamstvu najbolja je zaštita kupca i sadrži jamstvo „ugovor protiv opterećenja“ koje kupca uvjerava da na zemlji nema nikakvih opterećenja, osim onih koje su navedene u dokumentu. (Za više, pogledajte Najam ili Kupnja? Financijska pitanja .)