Prodajete od strane vlasnika ili koristite agenta: koji je najbolji za vas?

Metoda „za prodaju od strane vlasnika“ (FSBO) čini se sjajnim načinom za uštedu tisuća dolara prilikom prodaje kuće. Uostalom, standardna provizija posrednika za prodaju nekretnina iznosi 6% - to je 15.000 USD na kući od 250.000 USD. S obzirom na veličinu ove naknade, možda mislite da će nastupiti kao agent vašeg prodavača sigurno vrijedan uštede. Evo osam razloga o kojima biste trebali razmisliti još jednom.

1. Realtors ne smiju pokazati FSBO

U ugovoru o prodaji od strane vlasnika, kupac agent zna da na drugom kraju transakcije neće biti profesionalnog kolege. Čak i ako klijent inzistira da vidi vaš dom, agent može obeshrabriti da ponudi ponudu, navodeći gnjavaže i rizike pokušaja sklapanja posla bez stručnog zastupnika prodavatelja - i bez zajamčene provizije.

Ako agenti prodavača želite da vas shvate ozbiljno, uzmite najbolju cijenu i budite sigurni da ne propustite nijedan ključni korak u postupku - ili riskirate u parnici - bolje je koristiti agenta za nekretnine nego pokušati prodati svoj dom sami.

"Postoje samo dva razloga zbog kojih prikažem FSBO: Nema drugog dostupnog inventara ili je cijena smiješno niska", kaže Bruce Ailion, trgovac nekretninama iz RE / MAX šire Atlante. Iskusni posrednici uglavnom su spaljeni od strane FSBO transakcije u kojoj prodavač nije platio potpuno dogovorenu proviziju - ili nikakvu proviziju uopće - agentu koji je doveo kupca, kaže Ailion. "Prodavače FSBO-a smatraju se nerealnim, nerazumnim i teškim prodavačima koje su profesionalni realtori odbili", kaže on.

Ali postoje agenti kupca koji će pokazati vašu nekretninu pod pravim uvjetima. Philadelphia prodavačica Denise Baron iz Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach kaže da sve dok ima potpisan ugovor o kupcu u kojem se navodi da kad pokaže dom FSBO-a njezina agencija dobije plaću, uvjerena je.

"Također imam unaprijed potpisan ugovor od strane vlasnika koji prodaje svoju nekretninu ili kuću", kaže Baron. U ugovoru se navodi koliki postotak naknade prodavatelj plaća agentu. (Agent može odrediti proviziju od 6%, pokušavajući utvrditi i kupčevu i prodavateljevu stranu. Umjesto toga, pregovarajte o ukupnoj proviziji na prihvatljivijih 2% do 3%.) Ugovorom je također pojašnjeno da Baron radi samo u ime kupac i da kao agent kupca ima obvezu otkriti klijentu sve podatke koje mu prodavatelj pruži, poput potrebe za prodajom do određenog datuma.

2. Agenti izbjegavaju emocionalnu prodaju

Prodaja vašeg doma obično je emotivan proces. Imajući agenta drži vas jednim korakom uklonjenim i čini vam manje vjerojatnosti da ćete pogriješiti, poput precijenjenja kuće, odbijanja suprotstavljanja niskoj ponudi jer ste uvrijeđeni ili predavanja previše lako kad imate rok za prodaju. "Realtor može pratiti bez priopćavanja osjećaja požude ili očaja; praćenje je njihov posao ", kaže Ailion. "Kad prodavač opetovano provjeri, to pokazuje, ispravno ili pogrešno, spremnost prihvatiti nižu cijenu."

Ako odustanete od agenta, također ćete se morati izravno baviti odbacivanjem svaki put kada agent kupca kaže da klijent nije zainteresiran. "Kao vlasnik kuće, može biti prilično uznemirujuće čuti komentare kupaca i, često, njihovih agenata", kaže David Kean, trgovac nekretninama Teles Properties u Beverly Hillsu u Kaliforniji.

Agent može otkloniti odstupanje odbacivanja i staviti pozitivan spin na bilo koju negativnu povratnu informaciju. "Prodavaču je teže odbiti svoje emocije od prodaje, jer nema treće strane koja bi nešto odbila od njega", kaže posrednik za nekretnine Jesse Gonzalez, vlasnik tvrtke Archer Realty u Santa Rosa u Kaliforniji., ako nekretnina sjedi na tržištu, vlasnik kuće ne zna razlog zašto se kuća ne prodaje. "

"Emocije će za prodavatelja uvijek biti prisutne", dodaje Gonzalez, "ali konstruktivna kritika može biti lakša za probavljanje prodavatelja ako dođe od brokera koji je na njihovoj strani, pokušavajući postići najbolje za njih."

3. Nekretnine su posao s punim radnim vremenom

Možete li žuriti s posla kući svaki put kad netko želi vidjeti vaš dom? Možete li se oprostiti od sastanka svaki put kada telefon zazvoni s potencijalnim kupcem? Na kraju dugog radnog dana, imate li energije iskoristiti svaku moguću priliku za tržište svog doma? Jeste li stručnjak za marketing kuće?

Imate li iskustva s tim? Odgovor na sva ta pitanja vjerojatno je „ne.“ Agentov odgovor na sva ta pitanja je „da“. Uz to, prolaskom posrednika, dobit ćete kutiju za ulazna vrata za svoja vrata koja agentima omogućuje prikazivanje svog doma čak i kada niste dostupni.

4. Agenti pristupaju velikim mrežama

Da, možete sami unijeti popis na Zillow, Redfin, Craigslist, pa čak i uslugu višestrukog uvrštavanja (MLS) koju agenti koriste. No, hoće li to biti dovoljno? Čak i ako imate veliku osobnu ili profesionalnu mrežu, ti ljudi će vjerojatno imati malo interesa za širenje riječi da se vaša kuća prodaje. Nemate odnosa s klijentima, drugim agentima ili agencijama za prodaju nekretnina kako biste u vaš dom uveli najveći bazen potencijalnih kupaca. Manji bazen potencijalnih kupaca znači i manje potražnje za vašom nekretninom, što se može pretvoriti u čekanje duže za prodaju kuće i eventualno ne dobivanje onoliko novca koliko kuća vrijedi.

"Dobar agent za nekretnine trebao bi imati Rolodex s imenima i kontaktnim podacima, tako da on može brzo prenijeti riječ o nekretnini koju su upravo popisali", kaže posrednik za nekretnine Pej Barlavi, izvršni direktor Barlavi Realty u New Yorku. "Imam popis distribucije od preko 3.500 kontakata koji dobivaju eksploziju e-pošte od mene u roku od 48 sati od popisa imovine. Tada započnem s stavljanjem na tržište nekretnina na svim dostupnim web mjestima, MLS-u i web mjestu za nekretnine kako bih zadržao zamah i [zadržao] prikazivanje dosljedno. "

5. Istrebljivanje nekvalificiranih kupaca

Agent može otkriti je li netko tko želi pregledati vašu kuću stvarno kvalificirani kupac ili je samo sanjar ili znatiželjni susjed. Puno je posla i velikih prekida svaki put kada morate staviti život na čekanje, učiniti da vaša kuća izgleda savršeno i pokazati svoj dom. Želite ograničiti one gnjavaže na emisije koje će najvjerojatnije rezultirati prodajom.

"Realtors su obučeni za postavljanje kvalificiranih pitanja kako bi se utvrdila ozbiljnost, kvalifikacija i motivacija perspektive", kaže Ailion. Realtors su također osposobljeni za postavljanje zaključnih pitanja o tome koliko dugo su kupci tražili, jesu li vidjeli neke druge domove koji bi radili za njihove potrebe, plaćaju li gotovinu ili su im predkvalificirani, koje škole traže i tako dalje na. Oni mogu premjestiti kvalificiranu i motiviranu osobu na mjesto kupnje. Prodavačima FSBO-a nedostaje ovaj skup obuka i vještina, kaže on.

Također je nezgodno što kupci imaju prisutnog prodavatelja, a ne prodavateljevog zastupnika dok obilaze dom. "Kad prikazuje kuću, vlasnik nikada ne bi trebao biti prisutan", kaže Kean. "Ništa ne čini potencijalnom kupcu neugodnije od trenutnog vlasnika koji se nalazi u kući. Kad je prodavač prisutan, većina kupaca projurit će kroz kuću i neće primijetiti ili se puno sjećati onoga što su vidjeli. "

6. Pregovori o cijenama preuzmite vještinu

Čak i ako imate prodajnog iskustva, nemate specijalizirano iskustvo u pregovaranju o prodaji kuće. Kupac agent radi, tako da je vjerojatnije da će uspjeti u pregovorima, što znači manje novca u vašem džepu. "Iskusni prodajni agent možda je pregovarao o stotinama kupovina kuća", kaže Kean. "Znamo sve igre, znakove upozorenja nervoznog ili nepoštenog kupca."

Ne samo da niste neiskusni, već ste vjerojatno i emocionalni u vezi s postupkom i - bez da vam vlastiti agent istakne kad ste iracionalni - veća je vjerojatnost da ćete donijeti loše odluke. Prema Keanu, umjesto da uvrijeđeni prodavač izvrši emocionalno nabijen, neprimjeren odgovor kupcu, agent će ponuditi nešto profesionalnije, poput, "Prodavatelj je odbio vaš početni zahtjev, ali napravio je sljedeći kontrafer."

Prodavači koji idu samostalno također obično nisu upoznati s lokalnim običajima ili tržišnim uvjetima. "Agenti znaju puls tržišta i ono što pokreće potražnju, što im daje prednost znajući za koje se uvjete vrijedi pregovarati, a koje vrijedi pustiti da druga strana pobijedi", kaže Rob McGarty, suosnivač i imenovani broker sa Surefield-om, brokerska kuća za stanovanje sa sjedištem u Seattleu.

Nadalje, kaže Gonzalez, agenti poznaju lokalne običaje za prodaju kuće, poput toga da li kupac ili prodavač obično plaćaju pristojbe poput prijenosa poreza i troškova zatvaranja.

7. Zanemarite mane svog doma

Agenti su stručnjaci u onome što domove prodaje. S vama mogu prošetati domom i ukazivati ​​na promjene koje je potrebno izvršiti kako biste privukli kupce i dobili najbolje ponude. Oni mogu vidjeti nedostatke na koje niste zaboravljeni zato što ih vidite svakodnevno ili zato što jednostavno ne vidite njih kao nedostatke. Također vam mogu pomoći u određivanju povratnih informacija potencijalnih kupaca na koje biste trebali djelovati nakon što svoj dom iznesete na tržište kako biste poboljšali njegove šanse za prodaju.

"Svatko tko je odlučan prodati vlastiti dom trebao bi unajmiti dizajnera interijera ili stagera koji će procijeniti trenutačno stanje i tržišnu privlačnost kuće", kaže Kean. "Svi prodavači moraju unajmiti profesionalnu službu čišćenja kako bi kući omogućili dubinsko čišćenje prije nego što ga puste na tržište. Dobro čišćenje pomoći će u uklanjanju različitih mirisa, poput kućnih ljubimaca, koji stanovnici ne mogu osjetiti miris jer svakodnevno žive s njima. "

8. Izloženost pravnim rizicima

U prodaji kuće je uključeno puno pravnih papira i to treba stručno ispuniti stručnjak. Jedna od najvažnijih stavki su objave prodavača. "Prodavač nekretnina ima pozitivnu dužnost otkriti svaku činjenicu koja materijalno utječe na vrijednost ili poželjnost nekretnine", kaže Matthew Reischer, odvjetnik i izvršni direktor LegalAdvice.com. Prodavač može biti odgovoran za prijevaru, nepažnju ili kršenje ugovora ako se ne otkrije na odgovarajući način. "Pitanje je li činjenica značajna ili ne obično se postavlja u sudskoj praksi države u kojoj živite", kaže Reischer.

Ako niste odvjetnik za nekretnine, vaš agent vjerojatno zna više o zakonima o otkrivanju podataka nego vama. Ako ne otkrijete opasnost, smetnju ili kvar - a kupac vam se javi nakon što ste se uselili i utvrdili problem - kupac vas može tužiti. Agenti mogu i pogriješiti, ali imaju profesionalno osiguranje od grešaka i propusta da bi se zaštitili i omogućili kupcu povrat, pa kupcu možda neće trebati potražiti prodavatelja za naknadu štete.

Donja linija

Prodaja vašeg doma vjerojatno će biti jedna od najvećih transakcija vašeg života. Možete to pokušati učiniti sami kako biste uštedjeli novac, ali zapošljavanje agenta ima mnogo prednosti. Agenti mogu dobiti više izloženosti za vašu nekretninu, pomoći vam da dogovorete bolju ponudu, posvetiti više vremena vašoj prodaji i pomoći da svoje emocije ne sabotirate. Agent donosi stručnost, kakvu ima malo kućnih prodavača, na složenu transakciju s mnogim financijskim i pravnim zamkama.